Kaufen auf Sardinien: Küstenregeln, Erdbebenzone und die Urkunde

Ein Immobilienkauf auf Sardinien folgt denselben nationalen Regeln wie überall in Italien: Vorvertrag, notarielle Urkunde und Kaufsteuern ändern sich nicht von Region zu Region. Diese Seite wiederholt diesen Ablauf nicht. Die Schritte selbst beschreibt das Schwesterportal Sizilien Immobilien im Ratgeber Wie ein Immobilienkauf auf Sizilien abläuft; der Ablauf ist national und gilt auf Sardinien in gleicher Weise.

Es folgt allein das, was tatsächlich sardisch ist: der regionale Landschaftsplan, der die Küste regelt, die festen Abstände und ausdrücklichen Verbote, die damit einhergehen, die seismische Einstufung der Insel und die zwei Konformitätsanforderungen, denen ein Käufer beim Notar begegnet. Terra Mia Immobiliare benennt nur die rechtlichen Mechanismen — sie prüft einzelne Inserate nicht daran und erteilt keine Rechtsberatung.

Der Piano Paesaggistico Regionale und die fascia costiera

Das Bauen an der Küste regelt auf Sardinien der Piano Paesaggistico Regionale (PPR), der regionale Landschaftsplan, endgültig genehmigt im September 2006 auf Grundlage des regionalen Küstenschutzgesetzes L.R. 8/2004. Die Genehmigung von 2006 erfasst nur den Küstenraum — den sogenannten ersten ambito omogeneo — nicht die ganze Insel.

Die fascia costiera — der Küstenstreifen — hat keine einheitlich festgelegte Breite. Sie ist die in der Kartografie des PPR gezogene Umgrenzung, als eigenständiges Landschaftsgut eingestuft (bene paesaggistico d'insieme) und zur strategischen Ressource erklärt, die integrierte Planung und Bewirtschaftung verlangt. Ob eine Immobilie darin liegt, lässt sich deshalb nicht allein an ihrer Entfernung zum Meer ablesen.

Innerhalb der fascia costiera ist auf unbebautem Land jeder Umgestaltungseingriff ausgeschlossen, außer in den Fällen, die die Durchführungsnormen des Plans selbst aufführen (Art. 20 der norme tecniche di attuazione, 2006). Derselbe Artikel verbietet zusätzlich ausdrücklich:

• neue außerstädtische Straßen mit mehr als zwei Fahrspuren, abgesehen von den eng gefassten Ausnahmen der Normen,
• neue Industriebauten und großflächigen Einzelhandel,
• neue Campingplätze, Beherbergung im Zusammenhang mit Golfplätzen und bewirtschaftete Stellplätze für Wohnmobile.

Bestimmte bereits urbanisierte Gebiete sind als Landschaftsgut von der fascia costiera ausgenommen: Zone A und B sowie Zone C, D und G, die von wirksamen, ganz oder teilweise umgesetzten Durchführungsplänen erfasst sind (Art. 19 der Normen, 2006). Ob eine Ausnahme für eine bestimmte Immobilie greift, ist eine Frage für die Gemeinde und eine qualifizierte Fachkraft, nicht für diese Seite.

Die festen Küstenabstände

Unabhängig von der Umgrenzung der fascia costiera erklären die Normen des Plans Küstenland innerhalb von 300 Metern zur Uferlinie — 150 Meter auf den kleineren Inseln — für nicht bebaubar (inedificabile) und stellen es unter ein Gebot der vollständigen Erhaltung, auch dort, wo das Land erhöht über dem Meer liegt (Art. 12 der Normen, 2006, mit den dort genannten Ausnahmen).

Über dem Regionalplan steht das nationale Recht: Art. 142 D.Lgs. 42/2004 erklärt Küstengebiete innerhalb von 300 Metern zur Uferlinie, einschließlich der über dem Meer erhöhten Flächen, kraft Gesetzes zu Gebieten von landschaftlichem Interesse, die der Landschaftsgenehmigung unterliegen. Ausgenommen sind Gebiete, die am 6. September 1985 in den Planungsinstrumenten bereits als Zone A oder B abgegrenzt waren.

Solange der Gemeindeplan (PUC) einer Gemeinde nicht an den PPR angepasst ist, gilt eine Übergangsregelung: In Gemeinden ohne genehmigten PUC dürfen innerhalb von 2.000 Metern zur Uferlinie — 500 Meter auf den kleineren Inseln — nur Vorhaben umgesetzt werden, die in Durchführungsplänen enthalten sind, die bis zum 10. August 2004 bereits genehmigt und vertraglich vereinbart waren (Art. 15 der Normen, 2006).

Ein bestimmtes Grundstück prüfen

Ob ein bestimmtes Grundstück in die fascia costiera oder eine andere PPR-Ebene fällt, lässt sich im amtlichen Geoportal der Region prüfen: Das PPR-WebGIS SardegnaMappe zeigt die Küstenlandschafts-ambiti im Maßstab 1:25.000, und die Vektorebenen des Plans lassen sich als Shapefiles herunterladen (Sardegna Geoportale, abgerufen im August 2026).

Terra Mia Immobiliare gleicht Inserate nicht mit diesen Karten ab: Angaben zum Planungsstand in einem Inserat stammen allein vom Anbieter. Gewissheit über ein bestimmtes Grundstück geben die Gemeinde, das Geoportal sowie die eigene Fachkraft und der Notar des Käufers.

Seismische Einstufung

Die italienische Erdbebenklassifizierung (Verordnung OPCM 3274 vom 20. März 2003) teilt das Land in vier Zonen, von denen Zone 4 die am wenigsten gefährdete ist. Sardinien ist in Zone 4 eingestuft und gilt in den nationalen Studien zur Erdbebenabwehr als Gebiet geringer Seismizität.

Das ist eine Gefährdungseinstufung, keine Sicherheitsgarantie, und sie sagt nichts über den baulichen Zustand eines einzelnen Gebäudes. In welchem Zustand eine bestimmte Immobilie ist, bleibt eine Frage für eine vom Käufer beauftragte qualifizierte Fachkraft.

Zwei Konformitätsanforderungen bei der Urkunde

Bei der notariellen Beurkundung macht das italienische Recht die Übertragung eines bestehenden städtischen Gebäudes nichtig, wenn die Urkunde nicht die Katasteridentifikation, den Verweis auf die im Kataster hinterlegten Grundrisse und die Erklärung der Eigentümer enthält, dass Katasterdaten und Pläne dem tatsächlichen Zustand der Immobilie entsprechen — oder anstelle dieser Erklärung ein Konformitätsattest einer qualifizierten Fachkraft (conformità catastale, Art. 29 Abs. 1-bis L. 52/1985).

Zusätzlich sind Rechtsgeschäfte unter Lebenden, die Rechte an Gebäuden übertragen, deren Bau nach dem 17. März 1985 begonnen hat, nichtig, wenn der Verkäufer nicht die Daten der Baugenehmigung oder einer im Wege der Legalisierung erteilten Genehmigung erklärt (conformità urbanistica, Art. 46 D.P.R. 380/2001). Beide Anforderungen prüft der Notar; ein Käufer auf Sardinien begegnet ihnen in genau dieser Form.

Die einmaligen Kosten, die beim selben Termin anfallen — das Honorar des Notars, die Registersteuer und die festen Abgaben —, beschreibt der nationale Ratgeber Notarkosten und Kaufnebenkosten in Italien, der unverändert auf Sardinien gilt.

Regionale Förderprogramme für Kauf und Sanierung sowie die Steuerregelung für Bezieher ausländischer Renten behandelt der Ratgeber Förderungen und Steuerregelungen auf Sardinien; die Provinzen, die Geografie und die Verkehrsanbindung der Insel beschreibt Sardinien im Überblick.