Sardinien Immobilien
Ratgeber: Immobilien auf Sardinien
Dieser Ratgeber bündelt, was Käufer und Anbieter über Immobilien auf Sardinien wissen sollten – von der neuen Verwaltungsgliederung der Insel bis zu den Regeln für das Bauen in Küstennähe. Sardinien Immobilien ist ein junges Portal; seine Aufgabe ist derzeit vor allem, Anbieter auf Sardinien mit Käufern im Ausland zusammenzubringen. Die folgenden Seiten liefern dafür den sachlichen Hintergrund – eine rechtliche oder steuerliche Beratung ersetzen sie nicht.
Ratgeber zu Sardinien
Vier Ratgeber behandeln, was für Sardinien besonders ist: die Region und ihre Provinzen nach der seit dem 17. Juli 2025 geltenden Gebietsreform, die Anreise auf die Insel, die Förderprogramme der Region und das, was beim Kauf vor Ort zu wissen ist.
- Sardinien als Region: Gliederung, Geografie, Anbindung
- Anreise nach Sardinien: Flughäfen, Häfen und Festlandverbindungen
- Steuerregelungen und Förderprogramme auf Sardinien
- Kaufen auf Sardinien: Küstenregeln, Erdbebenzone und die Urkunde
Italienisches Immobilienrecht: sieben Fragen, kurz beantwortet
Sieben Fragen stellen sich bei jedem Kauf, und beantwortet werden sie vom nationalen italienischen Recht, nicht von regionalen Regeln — auf Sardinien lauten die Antworten genauso wie in Kalabrien und auf Sizilien. Terra Mia Immobiliare pflegt die vollständigen Texte deshalb ein einziges Mal, auf dem sizilianischen Portal Sizilien Immobilien, statt drei Kopien zu veröffentlichen. Jede Frage ist hier kurz beantwortet; der Link führt zum vollständigen Ratgeber.
- Wie läuft ein Immobilienkauf in Italien ab?
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Ein Immobilienverkauf in Italien wird vor einem Notar in einer öffentlichen Urkunde geschlossen. In der Praxis führt der Weg meist von einem schriftlichen Kaufangebot über einen Vorvertrag zur abschließenden Urkunde, mit der das Eigentum auf den Käufer übergeht. An die Urkunde selbst knüpft das Gesetz strenge Bedingungen: Ohne die von Art. 29 des Gesetzes 52/1985 verlangte Erklärung zur Katasterkonformität oder — bei Gebäuden, deren Bau nach dem 17. März 1985 begonnen hat — ohne die Erklärung des Verkäufers zu den Baugenehmigungsdaten (Art. 46 D.P.R. 380/2001) ist die Urkunde nichtig. Diese Regeln gelten auf Sardinien genauso wie in jeder anderen italienischen Region.
- Was kostet der Notar?
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Das Honorar des Notars richtet sich nach dem Immobilienwert und der Komplexität der Urkunde; vor der Beauftragung lässt sich ein schriftlicher Kostenvoranschlag anfordern. Zusätzlich zum Honorar zieht der Notar bei der Beurkundung die auf den Übergang fälligen Steuern ein — etwa Register-, Hypotheken- und Katastersteuer — und führt sie an den Staat ab. Welche Steuern in welcher Höhe anfallen, hängt von der Immobilie und der Situation des Käufers ab: Die Zahlen für den Einzelfall kommen vom Notar.
- Welche Steuern fallen beim Kauf und Besitz an?
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Zwei Ebenen sind zu trennen: die einmaligen Steuern beim Kauf und die laufenden Steuern auf das Eigentum. Beim Kauf fällt je nach Verkäufer entweder Registersteuer oder Mehrwertsteuer an; der Notar berechnet die Beträge und zieht sie bei der Beurkundung ein. Als Eigentümer ist die wichtigste laufende Steuer die IMU, die kommunale Immobiliensteuer: Jede Gemeinde legt ihre Sätze innerhalb des nationalen Rahmens selbst fest, und der Betrag errechnet sich aus dem Katasterwert der Immobilie. Konkrete Sätze kommen deshalb von der Gemeinde, in der die Immobilie liegt, nicht von einem Portal.
- Was ist der Energieausweis (APE)?
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Der APE (Attestato di Prestazione Energetica) stuft den Energieverbrauch eines Gebäudes in Klassen ein und wird von einer zugelassenen Fachkraft erstellt. Beim Verkauf einer Immobilie ist er vorgeschrieben, und die Energieklasse muss in Verkaufsanzeigen genannt werden. Sardinien Immobilien prüft den Ausweis nicht: Die Energiedaten eines Inserats stammen ausschließlich vom Anbieter.
- Welche Sanierungsförderungen gibt es?
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Auf nationaler Ebene gewährt Italien Steuerabzüge für Gebäudesanierungen; Sätze und Obergrenzen werden mit den Haushaltsgesetzen neu festgelegt, aktuelle Zahlen sind daher Sache der Agenzia delle Entrate. Sardinien setzt eine eigene regionale Maßnahme daneben: In der Phase 2022–2025 gewährte das Programm gegen die Abwanderung, „Acquisto e ristrutturazione", nicht rückzahlbare Zuschüsse von bis zu 15.000 € (höchstens 50 % der geplanten Ausgabe) für den Kauf oder die Sanierung einer Erstwohnung in einer Gemeinde mit weniger als 3.000 Einwohnern, verbunden mit einer fünfjährigen Wohnsitzpflicht; die Anträge liefen über die einzelnen Gemeinden. Eine Folgephase ab 2026 weitet den Kreis auf Gemeinden mit bis zu 5.000 Einwohnern aus, ihre Bedingungen waren im August 2026 aber noch nicht veröffentlicht.
- Worauf müssen ausländische Käufer achten?
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Die Regeln bei der notariellen Beurkundung gelten national und hängen nicht von der Staatsangehörigkeit des Käufers ab. Eine Steuerregel betrifft besonders Menschen, die aus dem Ausland zuziehen: Wer ausländische Renteneinkünfte bezieht und seinen steuerlichen Wohnsitz in eine sardische Gemeinde mit höchstens 30.000 Einwohnern verlegt — eine Schwelle, die seit dem 7. April 2026 gilt, zuvor 20.000 —, kann für neun Steuerperioden eine pauschale Ersatzsteuer von 7 % auf die ausländischen Einkünfte wählen (Art. 24-ter TUIR). Voraussetzung ist, in den fünf vorangegangenen Steuerperioden nicht in Italien steuerlich ansässig gewesen zu sein. Ob das Regime im Einzelfall passt, ist eine Frage für einen Commercialista.
Der Ratgeber für ausländische Käufer bei Sizilien Immobilien
- Welche Unterlagen braucht ein Verkauf?
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Das italienische Recht macht zwei Gruppen von Unterlagen zur Wirksamkeitsvoraussetzung der Urkunde. Die Übertragung eines städtischen Gebäudes ist nichtig ohne seine Katasteridentifikation, den Verweis auf die im Kataster hinterlegten Grundrisse und eine Erklärung — oder das Attest einer zugelassenen Fachkraft —, dass beide dem tatsächlichen Zustand der Immobilie entsprechen (Art. 29 Abs. 1-bis des Gesetzes 52/1985). Bei Gebäuden, deren Bau nach dem 17. März 1985 begonnen hat, ist die Urkunde zudem nichtig ohne die Erklärung des Verkäufers zu den Baugenehmigungsdaten (Art. 46 D.P.R. 380/2001). Der Energieausweis (APE) gehört ebenfalls zu einem Verkauf; die vollständige Liste für eine einzelne Immobilie wird mit dem Notar erstellt.
Diese Antworten sind allgemeine Informationen, keine Beratung. Die vollständigen Texte stehen auf Sizilien Immobilien, dem sizilianischen Portal des Betreibers, weil die Regeln national gelten und an einer Stelle gepflegt werden. Für den Einzelfall — die Urkunde, die Steuern, die Genehmigungen — sind ein Notar, ein Commercialista oder ein Anwalt die richtige Adresse.